At købe en bolig – et hjem

Som førstegangskøber bliver du muligvis overvældet af alt det papirarbejde og de mange gebyrer, der er involveret, når du køber en bolig! Det er forståeligt. Dit boligkøb vil formentlig blive den største pengetransaktion, du nogensinde vil være involveret i! Der er utallige love, som skal overholdes, og mange af de love er faktisk lavet, for at beskytte boligkøbere fra skruppelløse sælgere og kreditorer.

Denne artikel vil gennemgå de grundlæggende trin inden for boligkøb og gøre rede for papirarbejdet og forskellige udgifter, som du vil blive mødt med.

For det første: Når du begynder at gå på udkig efter en bolig, specielt din første bolig, vil det nok være en god ide at blive forhåndskvalificeret eller -godkendt til lån af din bank eller kreditforening. Forhåndskvalificering betyder, at banken eller kreditforeningen har undersøgt din indkomst, kreditværdighed, gæld, aktiver, osv. og baseret på de tal er kommet frem til, hvad du har råd til og hvor stort et lån, de vil give dig. Forhåndsgodkendelse er en lidt længere proces, da långiveren vil kontakte din arbejdsgiver, lave en kreditundersøgelse, spørge efter bevis på indkomst, selvangivelser, osv. Så vil de i en bestemt tidsperiode gå med til et lån med en bestem rentesats og et bestemt beløb. Dette er et mere definitivt tilsagn end en forhåndskvalificering, men kan ikke altid arrangeres, afhængig af långiveren. Nogle ønsker en købsaftale på skrift inden de vil bruge ressourcer på at undersøge en låntager. Andre vil tage et mindre gebyr, som kan føres tilbage ved afslutning af handelen.

Uanset hvad, virker du som en mere seriøs køber over for sælgere, og dette kan være dig en hjælp under forhandlingerne.

Ejendomsmæglere vil også være mere villige til at bruge tid på dig som køber.

Det siger sig selv, at du ikke skal gå ud og ændre i din økonomi, når du er på boligjagt eller i gang med købsprocessen. Det kunne for eksempel være at skifte job, købe en ny bil, osv. Dette kan have indflydelse på og muligvis skade din mulighed for rent faktisk at få det lån, som du er blevet lovet. Derudover er lånebeløbet mere eller mindre fleksibelt, hvis du kun er forhåndskvalificeret, men hvis du er forhåndsgodkendt til et bestemt beløb, skal du ikke købe bolig til en pris højere end dit lån, da långiveren højst sandsynligt ikke er villig til at ændre lånet til et større lån, hvorved du selv må udligne forskellen med kontant udbetaling.

Hvad har långiver brug for at vide om dig? Her er en overordnet liste over, hvad du kan blive spurgt om:

Erhvervsmæssig beskæftigelse – hvor, tidsperiode, indkomst, entreprenør/arbejdstager etc.

Nuværende gæld – bil, kreditkort, studielån, anden fast ejendom eller lån, og hvor meget du afbetaler månedligt af den gæld

Penge i banken – hvor meget vil du have tilbage, efter du har betalt udbetalingen ved handlens afslutning?

Udbetaling – hvor meget, er det dine egne opsparede penge, en gave fra forældre, regeringsstøtte eller andet?
Vil du bo i denne ejendom? Eller er det en investering, fritidsbolig, osv.? Er det et enfamiliehus, ejerlejlighed eller tofamiliehus?
De rette svar på de ovenstående spørgsmål vil enten få dig godkendt eller afvist, og hvis godkendt, vil de bestemme din rentesats og andre vilkår. Du vil formentlig blive påbudt at dokumentere dine svar med eksempelvis kontoudskrifter, lønningssedler, selvangivelser osv. Hvis du allerede har underskrevet en købsaftale, skal du selvfølgelig også sørge for en kopi af den.
Inden for tre dage af låneansøgningen skal långiver ved lov sørge for at skaffe dig et juridisk dokument kaldet Good Faith Estimate of Closing Costs (GFE) og Truth in Lending Disclosure (TIL). Disse dokumenter specificerer handelsomkostningerne i forbindelse med lånet punkt for punkt. Omkostningerne falder grundlæggende set inden for to kategorier:

Oprettelsesgebyr – opkrævet af långiver

Gebyr for forudbetalt rente – dette er renter, som du betaler på forskud for at få en lavere rentesats. Du har muligvis ikke dette gebyr, hvis du ikke har arrangeret det med långiver. Normalt kan man reducere rentesatsen på lånet med et halvt point for hver 1/8 point du betaler på forskud

Ejendomsvurdering – Du eller sælgeren har muligvis allerede betalt for dette, eller långiveren har
Kreditværdighedsoplysninger
Mæglergebyr

Skattemæssigt ekspeditionsgebyr – varierer efter stat

Ansøgningsgebyr – findes ikke altid

Tilsagn – hvis du er blevet forhåndsgodkendt til et lån

Gebyr for fast rente – hvis du har bedt om en fast rente i en bestemt tidsperiode ud over den forhåndsgodkendte periode. Findes ikke altid

Behandling – bankgebyr

Ydelse af tegningsgaranti – bankgebyr
Adkomstforsikring

Analyse – muligvis ikke påkrævet

Skadedyrsinspektion

Forudbetalt prioritetsforsikring, ejendomsskat, husejerforsikring, oversvømmelsesforsikring, osv.
Ikke alle af de ovennævnte gebyrer vil være gældende for ethvert lån. De forskellige stater har forskellige regler. Husk, at det blot er et skøn. Nogle gebyrer kan man ikke kontrollere, såsom skat. Nogle gebyrer kan man kontrollere, såsom inspektioner. Andre kontrollerer långiverne og kan variere, så hvis du er på udkig efter lån, er det en ide, at undersøge disse gebyrer. Du burde specielt forhøre dig om priser på husejerforsikring og ikke bare acceptere, hvad långiver vælger for dig.

Tip: Fordi afbetaling af lånet ofte skal betales den første hverdag i måneden, kan du undgå mange af de forudbetalte renteomkostninger ved at afslutte handling i slutningen af måneden.

Truth in Lending Disclosure-dokumentet vil oplyse den egentlige APR (effektiv årlig rente) på lånet versus den anførte simple rentesats. Den effektive årlige rente kan variere afhængig af hvilke gebyrer en långiver inkluderer eller ved lov vælger at ekskludere fra deres APR-beregninger, så læs godt efter. Derfor kan dette dokument desværre ikke altid give de direkte sammenligninger, som det er meningen at give til låntagere.

Min næste artikel vil give et dybdegående indblik i vurderings- og besigtigelsesprocessen og tegningsgarantifasen for at få dit lån godkendt.